Il 23 ottobre 2024, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta n. 208, fornendo importanti chiarimenti sulla tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili ristrutturati con il Superbonus. L’Agenzia conclude che le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili ristrutturati con il Superbonus e conclusi da non più di dieci anni sono imponibili, con specifiche esclusioni per le porzioni acquisite per successione.
Il caso
Una contribuente ha acquisito un immobile per il 50% tramite compravendita e per il 50% tramite successione. L’immobile non era adibito ad abitazione principale e sulle parti condominiali sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione ammessi al Superbonus. La contribuente ha chiesto all’Amministrazione finanziaria se la plusvalenza imponibile, nel caso di cessione dell’immobile, si verifichi anche se gli interventi agevolabili sono stati effettuati su parti condominiali dell’edificio e come tale plusvalenza verrebbe calcolata, considerato il fatto che una parte era stata acquisita per successione.
Contesto normativo
La Legge 213/2023 ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile. In particolare, è stata aggiunta la lettera b-bis) al comma 1 dell’articolo 67 del TUIR in materia di redditi diversi, che stabilisce l’imponibilità delle plusvalenze realizzate mediante cessione di beni immobili sui quali sono stati eseguiti interventi ammessi alla detrazione del 110% delle spese sostenute (il c.d. Superbonus), conclusi da non più di dieci anni. Tuttavia, vengono espressamente esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione.
Distinzione tra quote di proprietà
Un aspetto cruciale emerso dalla risposta fornita dall’Agenzia riguarda la distinzione tra quote di proprietà acquisite per successione e quote di proprietà acquistate a titolo oneroso. Per gli immobili ereditati il presupposto impositivo è escluso per espressa previsione normativa, mentre la plusvalenza relativa alla quota acquistata è invece imponibile.
Implicazioni per i lavori condominiali
L’Agenzia ha confermato l’emersione di una plusvalenza tassabile anche se gli interventi ammessi al Superbonus terminati da non più di dieci anni, sono stati realizzati solo sulle parti comuni dell’edificio condominiale.