La Cassazione, con l’ordinanza n. 321 depositata l’8 gennaio 2025, ha confermato l’integrale deducibilità per i soggetti IRES degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da immobili ipotecati e destinati alla locazione, come previsto dall’art. 1 co. 36 della L. 244/2007. Questa disposizione si applica anche ai mutui successivi a quelli stipulati per la costruzione o l’acquisto degli immobili.
La disposizione in commento, introdotta per favorire lo sviluppo dell’edilizia abitativa, stabilisce che gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione non sono rilevanti ai fini dell’art. 96 del TUIR, rendendoli così totalmente deducibili in quanto non soggetti al c.d. “meccanismo del ROL”. L’art. 4 co. 4 del D.lgs. 147/2015 ha, inoltre, limitato l’applicazione della norma alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, definendo tali quelle il cui attivo patrimoniale è costituito principalmente dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi derivino per almeno due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende.
Il caso analizzato e l’interpretazione della Cassazione
Il caso specifico analizzato dall’ordinanza n. 321/2025 riguarda una società che aveva acceso un finanziamento per la costruzione di un complesso immobiliare e di un centro commerciale nel 2001, completato nel 2006. Nel 2008, la società ha posto a garanzia il complesso costruito, riconoscendo un privilegio ipotecario di primo grado.
L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 19/2009, aveva chiarito che la deducibilità degli interessi passivi ipotecari si applica solo se il mutuo ipotecario riguarda gli stessi immobili successivamente locati. Tuttavia, questa interpretazione è stata criticata dalla circolare Assonime n. 46 del 18 novembre 2009, che ha osservato come la norma consente di spostare l’ipoteca sugli immobili da locare una volta acquisiti. Assonime ha inoltre fatto notare che, adottando l’interpretazione dell’Agenzia, nel regime speciale in argomento non rientrerebbero i mutui contratti per l’acquisto di immobili che vengono successivamente rinegoziati per ottenere ulteriori finanziamenti, comune prassi nel settore.
In Cassazione si sta consolidando un’interpretazione più ampia secondo cui la norma sulla deducibilità degli interessi passivi su finanziamenti garantiti da immobili destinati alla locazione non deve essere limitata solo ai finanziamenti per l’acquisto o la costruzione di tali immobili. La disposizione è considerata ampia e non giustifica limitazioni né per le tipologie di immobili né per gli obiettivi del finanziamento (cfr. Cass. 21 luglio 2023 n. 21885; 8 novembre 2024 n. 28810; 8 novembre 2024 n. 28804). Pertanto, l’art. 1 co. 36 della L. 244/2007 prevede che la deducibilità integrale degli interessi passivi sostenuti dai soggetti IRES si applichi indipendentemente dalla finalità del finanziamento.