L’alternativa tra “edificato” e “non edificato” non ammette un tertium genus

È quanto stabilito dagli Ermellini con la sentenza n. 929/2024 del 10 gennaio scorso.
La cessione di un edificio, anche se fatiscente e per il quale è pattuita la demolizione e ricostruzione con un aumento di volumetria, non può essere fiscalmente riqualificata dall’Agenzia delle Entrate come cessione di terreno edificabile in grado di generare plusvalenza tassabile.
In particolare, la Cassazione ha riformato la decisione dei giudici provinciali prima, e dei giudici regionali poi, affermando che la cessione di un fabbricato non è tassabile in base alla nuova potenzialità edificatoria del terreno sottostante. Secondo i giudici di legittimità, infatti, se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area è da ritenersi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area “suscettibile di utilizzazione edificatoria” di cui all’art. 67 TUIR.
Ai fini fiscali, dunque, la cessione di un fabbricato non corrisponde mai ad una cessione di terreno edificabile. Ciò vale anche se l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e la ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, come nel caso in esame.